권리금의 의의
권리금이란 일반적으로 도시에서의 토지 또는 상가(점포)의 임대차에 부수하여 그장소적 이익의 대가로서 임차인·전차인 또는 임차권의 양수인이 임대인·전대인 또는 임차권 양도인에게 지급하는 보증금 또는 월세 이외의 금전 기타의 유가물을 말한다. 권리금은 상가(점포)가 교통이 편리하고 눈에 잘 띄어 사람의 출입이 많은 지리적으로 유리한 곳에 입지함으로 인한 대가로서 또는 오랜 시간 세상에 널리 알려져 영업이 잘되는 이익에 대한 대가로 지급되었던 것이다. 그 결과 차임의 몇 10배 몇 100배라는 막대한 금액으로 지급되는 경우가 있다.이러한 권리금의 수수는 전적으로 관행에 의하여 이루어져 왔으며 그에 대한 규율도 관행과 판례에 의존해 왔으나, 권리금계약의 효력을 법적 규범화하여 입법으로 포섭하기가 매우 힘든 이유는, 타인의 물권을 임대차하여 이용하는 자가 제3자와의 채권계약으로 그 타인(물권의 소유자)도 모르는 권리금계약을 체결하고, 그 귀속책임을그 타인에게 부담지우는 법률형상을 가져오기 때문이다. 그러나 관행에 의해서 권리금의 형태가 유지되어 오는 이유는 상가임대차의 지속성으로부터 임차인들 사에수수되고 있기 때문이다. 한편 대법원 판례에서는 권리금을 좀 더 구체적으로 “영업용 건물의 임대차에 수반되어 행하여지는 권리금의 지급은 임대차계약의 내용을 이루는 것은 아니고 권리금 자체는 거기의 영업시설·비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노하우 또는 점포 위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치의 양도 또는 일정기간 동안의 이용대가”라고 판시하고 있다.
최근 개정된 상가건물임대차보호법 제10조의3에서는 권리금을 다음과 같이 신설정의하고 있다. “권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다.” 이러한 권리금의 법적성질에 관한 선행 연구의 발전 과정을 살펴보면, 첫째(1980년대), 일정의 집단 중에 반복되는 행위가 나타날 때 그것이 거래의 관행이며, 그 같은 관행은‘사실인 관습’으로서 법률행위의 해석에 표준이 된다. 둘째(2000년대), 실거래에서 권리금은 살아있는 법으로서 부동산에 대한 수요공급의 불균형, 세금회피 또는 임차료의 제한 등으로 나타나는 현상으로 민법 제106조의 사실인 관습 단계를 벗어나민법 제1조의 관습법단계에 이르렀으며, 권리금은 실정법상의 권리이다.
관행적으로 발생된 권리금은 그 수수를 통해서 투자자금 회수, 시설투자의 촉진등으로 사회경제적으로 상권의 형성 및 상권을 안정적으로 유지·전수하고 발전하는데 순기능적 역할을 해왔으나, 반면에 새로운 상가임차인의 시장진입에 장벽이 될 정도의 고액의 권리금이 형성되어 시장의 역기능의 면모도 보여주고 있다. 거래 현실에서는 권리금의 반환 또는 회수의 기회가 상실되는 경우가 있지만, 사적자치의 원칙,계약자유의 원칙과 과실책임주의의 원칙하에 그 상실의 결과를 임차인이 관행적으로수용해 왔으며, 임대인에게 최소한의 시설비 명목의 비용을 회수하기를 원하는 경우가 많다. 왜냐하면 임대인은 임차인간의 권리금 수수 사실을 묵인하면서도 임대차계약서상에는 ‘권리금을 임대인에게 주장하지 못한다 또는 임대차계약 종료 시 임차인이 설치한 모든 시설물을 철거하고 임차물건을 원상복구하여야 한다는 표기와 더불어 유익비는 인정하지 않는다’는 문구를 기재하여 임차인의 부속물매수청구권의 행사를 불능하게 하고 또한 유익비청구를 포기하게 만든다. 이러한 임차인의 약점을 악용하는 소수의 임대인들의 기회주의적 행위가 권리금 보호제도의 법적 장치를임차인들이 요구하게 된 이유가 된 것이다.
권리금은 우리 판결에서 1950년 귀속재산을 둘러싸고 나타났는데, 해방 이후 토지·건물의 사용권 매매에서의 그 대가라는 의미로 권리금의 수수가 행하여진 일이있다고 한다. 즉 이른바 귀속재산을 권원없이 사실상 점유하여 사용하는 자가 그 사용권을 양도하면서, 귀속재산을 국가로부터 임차하는 자가 그 임차권을 양도하면서,국유재산을 임차하여 변상금을 지급하면서 사용하는 자가 그 사용권을 양도하면서 그 대가로서, 권리금이라는 이름으로 다액의 금전을 수수하는 상황에서 발생했다고 한다. 1950년대 권리금문제는 주로 주택문제에 관한 것으로 국가의 규제를 피하기위하여 발생한 것이 그 특징이다. 또한 권리금은 이러한 개념이 8․15해방을 전후로 싹터서 6․25전쟁을 거치면서 권리금을 본격적으로 주고받게 되었다고 추측하기도 한다. 즉 전쟁으로 도시의 상가건물과 그 시설들이 대부분 파괴된 상황에서 도시로의 인구 집중은 상가의 수요와 공급의 심한 불균형을 초래했으므로 목이 좋은 상가를 얻기 위하여 웃돈을 건네주게 된것이 아닌가라는 추측도 있다. 1970년대 이후에는 상가건물임대차를 둘러싼 권리금의 분쟁으로 그 개념과 법리가 정리되었으며, 최근에는 입지가 좋고 유동인구가 많은 상가와는 다른 차원의 학원, 프랜차이즈 대리점, 상호 등의 무형적 재산에 대한 권리금의 수수가 행해지고 있을 뿐만 아니라 신축이 규제된 여관, 사우나, 세차장, 정비공장, 유흥주점 등의 업종이나 기타 정책적으로 규제 받는 모든 서비스업종을 포함한 대부분의 상가임대차에서 무형적 권리금이 형성되고 있다. 권리금이라는 용어를 최초로 다룬 판례21)의 내용을 살펴보면, “권리금을 받고 귀속재산에 관한 권리를 양도한 자만이 동 재산의 임차 또는 취득에 관한 결격자로 규정되어 있음으로 권리의 양수자인 원고는 전기 규정의 적용을 받지 않을 것임에 불구하고 권리의 양수자에게도 당해 규정의 적용이 있다하여 원고의 청구를 기각한 원판결은 이 점에 관한 해석을 그릇한 위법이 있음으로 이를 파기하여 원심에 환송키로 한다.”라고 하여 권리금의 표기가 처분문서에 있더라도 그 금원이‘관리비, 수리비’상당이라면 귀속재산처리법상 규제를 받을 대상이 아니라고 하였다.
권리금의 유형
장소에 대한 권리금
장소에 대한 권리금은 영업용 건물(점포)이 위치한 장소에 따른 상권입지내의 특수한 장소적 여건 때문에 발생하 무형의 재산적 가치인데, 지역권리금, 바닥권리금으로도 불리우며 가장 일반적인 권리금의 형태이다. 위치상 다른 점포에 비하여 고객의 접근이 편리하면서 수송비가 절감되고 문화 또는 소비생활이 편리한 곳이면 발생하는 권리금이다. 주변에 대형매장 건물이 신축되거나 버스노선의 변경 등 여건 변화 즉 외부적 요인에 따라 권리금의 증감이 있다.장소적 권리금에 대한 대가를 지급하는 이유는 영업점포의 수익을 얻는데 있어서 장소가 가장 중요하고 큰 기여를 하기 때문이다. 이러한 종류의 권리금은 누구의 몫으로 할 것인가에 대해서는 건물 소유자인 임대인이 가지는 것이며 임차인이 누릴 수 있는 이익은 아니라고 한다. 다만 장소적 이익이 임차인의 객관적인 투자에 의해서 형성된 것이라면 임차인도 그 이익을 누릴수 있다고 한다. 왜냐하면 장소적 이익이라는 것은 외부적인 환경에 의해서 설정되는 경우이지만, 일정구역의 입점 상인들(상가번영회)의 노력에 의해서 장소적 이익이 형성되는 경우도 있다. 장소적 권리금은 그 지역상권의 입지를 넘기는 것에 대한 대가라고 볼 수 있으며 영업이익의 크기를 결정하는 중요한 요소이다.
시설에 대한 권리금
시설에 대한 권리금이란 상가점포 안에 영업을 위하여 설치된 전기·가스·주방시설, 인테리어 등 부동적인 설치품목과 집기류·비품 등의 동적인 품목과 간판 기타설비 등을 영업양도양수계약서에 열거 명시하여 매매의 형식이지만 별도로 계산하지 않고 권리금에 포함시켜서 그 대가를 지급하는 것을 말하는데, 그 가격은 감가상각을 고려하여 정한다. 시설권리금을 지급하는 이유는 신임차인이 새로운 영업설비설치와 각종 새로운 비품 및 집기류를 구입하는 것보다 활용할 수 있는 기존 시설과 비품을 이용함에 따른경제적 비용 절감의 효과와 영업점포 준비 시간을 단축할 수 있는 상당한 이점을 얻을 수 있다. 시설권리금은 대부분 전임차인이 신임차인으로부터 지급받지만 때로는 임대인이 시설을 설치한 후 임차인으로부터 받는 경우도 있다. 임차물건을 임대인에게 반환시 부속물매수청구권의 대상과 유익비의 대상을 구별하기가 곤란한 경우가 있으며, 임대인과 임차인 사이의 분쟁의 여지가 가장 많은 권리금이다.
영업에 대한 권리금
영업 권리금은 특정 영업점포가 갖는 영업점포의 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 브랜드 가치, 대리점권 등에 대한 대가인 권리금으로서 무형의 재산적가치를 말한다. 이러한 무형의 자산이 초과이익의 창출에 기여하고 무형의 자산이 신 임차인에게 승계되어야 한다. 영업 권리금은 대부분 동종업종이나 유사업종에서 발생되며 국세청에 신고된 매출액을 근거하여 그 금액을 정하는 것이 매우 중요하며, 일반적으로 1년간 해당 영업점포에서 발생하는 영업상 순이익을 말한다. 또한 영업 권리금의 특징은 직접 영업을 창출하는 임차인만이 누릴 수 있는 이익이며 임대인은 관여할 수 없다.
인·허가에 대한 권리금
인·허가권리금은 행정관청의 각종 인·허가에 의하여 할 수 있는 영업을 양도하거나 전대하는 경우에 그 대가로 지급되는 것이다. 인·허가는 행정관청의 법률과 정책적 재량에 의해 제한적이기 때문에 기존 인·허가의 희소성으로 인해 발생하는 반사적 이익으로서의 인·허가권리금은 무형의 재산적 가치이며 영업하는 자가 누리는 이익이다. 대법원은 다방영업 허가는 행정처분이고 그 성질은 새로운 권리의 설정이 아니고 일반적 금지에 대한 해제이므로 그 허가를 받은 자는 그 금지의 해제에 따른 반사적 이익을 받게 된다. 다방영업 허가는 거래의 대상으로서 재산적 가치가있다고 한다. 이러한 권리금은 대부분 양도가 가능한 경우에는 권리의 취득의 대가라고 보며, 양도가 안 된 경우 또는 불가.
개발에 의한 권리금
개발에 의한 권리금은 상가개발업자, 분양대행업자 또는 상가컨설팅업체가 상권발달 가능성이 높은 지역 내의 신축상가, 아파트 및 공공건물 건축 예정지 등 신개발지 내의 상가에 대해서 임대인과의 가계약체결 후 임대차계약의 대리권을 위임받아서 임대차계약을 하면서 상가 개발비 또는 바닥권리금의 명목으로 임차인으로부터지급받는 권리금을 말한다. 실제 지급된 금액은 가장 임차인92)을 내세워 임대인의 몫이 될 경우가 있으며, 상가개발비의 명목으로 지급된 경우에는 상가개발업자의 몫이 된다. 이러한 구분은계약상의 문제 발생 시 누가 그 책임을 부담할 것인가에 대한 중요한 부분이다. 이러한 바닥권리금의 경우에는 영업수익에 대한 대가가 아니라 권리금자체에 대한 투기성이 있으므로 기대했던 영업실적이 낮을 경우에 분쟁의 소지가 된다. 따라서 개발업자가 투기의 목적으로 상가의 권리를 선점한 후에 다시 임차인에게 양도하여 그 차액의 권리금의 이익을 실현하는 경우가 있는데 이는 법적으로 보호 될 근거가 없는권리금이다. 따라서 향후 소위 바닥권리금은 없어지거나 임대인의 임대료에 흡수되어야 한다.
복합적 권리금
권리금은 상기와 같은 권리금 각각의 종류에 근거하여 산출된 금액으로 기재한 후수수되는 경우는 거의 없으며, 일반적으로 장소적 권리금, 시설 권리금, 영업 권리금,인·허가 권리금 등이 혼합되어 복합적인 성격을 지닌다. 실거래에 있어서 양도양수계약서상에는 전체 권리금 금액을 기재한 후 시설·비품품목 등에 대한 열거만 하고 있는 실정이다. 그런데 향후 권리금계약의 이행에 있어서 분쟁을 쉽게 해결하기 위해서는 복잡하고 번거로울 수 있지만 계약 시 최소한 권리금의 성격과 유형에 따라 각각의 유형별 권리금을 분리하여 그 금액을 책정하고 명시하여야 한다