공인중개사제도의 연혁
우리나라의 부동산중개업은 고려시대의 상품매매를 중개하는 객주에서 시작되어 경제ㆍ사회의 변천에 따라 그 형태가 변화되어 왔다. 객주는상품의 매매를 주로 담당하였으며 부수적인 업무로 물자의 수송ㆍ창고업ㆍ금융업까지 망라하는 방대한 업무를 수행하였다.객주 중에서도 자기자본이 부족하여 자신의 상품이나 점포를 확보하지 못하고 주로 타인간의 사이에서 물건의 흥정을 붙이고 그에 대한 수수료를 받는 사람을 거간 이라고 하였다. 조선시대에는 물건을 흥정하는 거간 중에서도 토지ㆍ가옥의 매매ㆍ임대 등을 전문적으로 중개하는 거간을 가쾌, 아쾌, 아자 또는 집주름이라 부르고, 이들이 모여서 업무를 보는 곳을 복덕방이라 불렀다.조선조 말까지는 거간에 대한 제한이 없었으나, 서구문물이 들어오고 상업활동이 번창하면서 주거지를 자주 옮길 필요성이 생겨 복덕방영업을 하는집주름들이 무질서하게 늘었고, 이를 규제할 필요성이 생기게 되었다. 그리하여 1890년 5월 객주거간규칙이 제정되어 통제가 시작되고, 이것이 중개업을 최초로 제도화하는 계기가 되었다.
한일합방이후인 1922년에는 경기도령 제10호로 소개영업취체규칙이 제정되었다. 광복 후인 1961년 9월 23일에는 법률 제726호로 소개영업법이 제정ㆍ공포되었는데, 주요영업 내용은 부동산ㆍ동산등의 매매ㆍ임대차의 소개, 혼인의 중매, 직업소개 등이었다.1970년대 이후에는 경제개발과 사회간접시설의 확충에 따라 급격한 지가상승이 이루어졌고 전국적으로 부동산투기의 바람이 불어왔다. 이 시기에 기동력과 정보분석력을 갖춘 젊은층이 대거 부동산중개업에 뛰어들었으며 이때부터 복덕방은 부동산이란 명칭을 사용하였고 정보력과 기동력에 뒤진 노인층은 대규모 거래에서 밀려나 변두리로 물러나 앉게 되었고 학사부동산,복부인, ○○개발 같은 상호가 등장하기 시작하였다. 경제발전에 따른 지가와 주택가격의 상승은 정부의 부동산투기대책을 수립하게 만들었고 특히, 부동산 유통업의 근대화를 목표로 1983년 12월 30일에 법률 제3676호로 부동산중개업법을 제정ㆍ공포하게 되었다. 부동산중개업법의 제정 취지는 그동안의 경제성장과 사회발전에 따른 부동산 거래양상의 큰 변화로 인하여 당시의 소개영업제도로서는 변화하는 부동산 거래업무를 규율함에 미흡하여 부동산중개업을 허가제로 하고, 공인중개사제도를 부분적으로 도입하는 등 부동산중개업자의 공신력을 높이는 한편, 중개업자를 적절히 규율하여 건전한 부동산거래질서를 확립함으로써 국민의 재산권을 보호하려는 것이며 이 법의 중요 내용은 다음과 같다.
첫째, 부동산중개업을 하고자 하는 자는 시장·군수·구청장의 허가를 받도록 함. 둘째, 공인중개사제도를 신설하여 공인중개사자격을 가진 중개업자는 전국을 영업지역으로 하고, 그 외의 중개업자는 그 영업소가 소재하는 시·군·구안에서만 영업을 하도록 함. 셋째, 중개업자는 허가관청의 관할구역 안에 영업소를 두되, 원칙적으로 2개 이상의 영업소를 둘 수 없도록 함. 넷째, 중개업자가 중개의뢰를 받은 때에는 그 중개대상물건의 권리관계,법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항 등을 확인하여 그 권리를 취득하고자 하는 자에게 이를 성실·정확하게 설명하도록 함. 다섯째, 중개업자가 중개행위를 함에 있어서 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 입힌 때에는 그 손해를 배상하도록 하고 이를 보장하기 위하여 재정보증인을 선임하거나, 보증보험가입 또는 공탁을하도록 함. 여섯째, 중개업자의 자질향상 및 품위유지와 중개업에 관한 제도의 개선등을 자율적으로 수행하게 하기 위하여 부동산중개업협회를 설립하도록 함.
공인중개사제도의 현황
1983년 12월 30일 「부동산중개업법」이 제정ㆍ공포되고 1984년 4월 1일시행에 들어간 지 1여년이 경과한 1985년 9월 22일에 제1회 공인중개사 자격시험이 실시되었는데, 그 결과 자격시험 사상 유례 없는 15만 여명이 응시하여 60,277명이 합격 한 후 2007년 18회까지 총 253,877명의 공인중개사를 배출하였다. 1986년 제2회 시험부터 1997년 제9회 시험까지는 매년 또는격년제로 실시하면서 기간 중 총 21,451명을 배출하여 년 평균 2,681명의 적정한 합격자수를 유지하였다. 그 후 1997년 외환위기를 겪으면서 조기퇴직자가 대량으로 발생하자 김대중 정부는 실업자대책의 일환으로 공인중개사자격시험을 매년 실시하여 합격자를 대량으로 배출하였다. 즉 1999년부터2007년까지 9년간 172,149명(연평균19,127명)을 양산함으로써 부동산유통시장 상황, 즉 부동산거래건수 및 거래물량의 변화 등을 감안한 적정 공인중개사 합격자수의 조절에 실패하였다. 이로 말미암아 부동산유통시장의 핵심적 역할을 담당하는 부동산전문가로서의 공인중개사의 위상은 정립되지 못하고 부동산투기와 거래질서 문란의 주역이라는 오명을 얻는 등 제도도입의취지에 역행하는 현상들이 속출하게 되었다.
2007년 현재 공인중개사 자격증 소지자253,877명 중 27.2%에 해당하는 69,589명이 중개업등록을 하여 중개업을 영위하고 있으며 부동산유통시장의 전문가로서의 위상을 정립하는 과정에 있다. 중개업을 영위하는 공인중개사의 수도 꾸준히 증가하고 있는데, 1990년에 13,441명으로 최초로 1만 명을 돌파한 이후 9년만인 1999년에는 2만명을 달성하고(24,549명) 2년 후인 2001년에는 3만명(32,114명)을 달성한 후연속하여 해마다 1만 명 정도씩 증가하는 가파른 증가세를 보이며 2005년에는 62,432명까지 증가하였다가 그 후로부터 상승세가둔화되어2007년에는 68,879명에 이르고 있다. 이와 같이 공인중개사의 양적 증가와 더불어 부동산중개업의 대형화ㆍ전문화 현상이 나타나고 공인중개사의 활동범위가 확대되고 있는 것은 공인중개사제도의 정착과 중개업의 발전을 의미하는 것으로 받아들여진다. 과거 부동산중개업이 복덕방과 소개업 수준일 때에는 그 업무범위가 단순한 소개행위에 그쳤으나 몇 차례의 부동산중개업법의 개정으로 부동산관리, 부동산컨설팅, 부동산프랜차이즈 및 주택ㆍ상가의 분양대행, 경매ㆍ공매부동산에 대한 권리분석 및 매수신청 대리업무, 주거이전에소요되는 용역의 알선으로까지 확대해 나가면서 부동산서비스업의 핵심인력으로 인정받고 있다.